转眼间，购房问答栏目已经做到了第32期了，感谢大家这段时间以来对我们的关注与支持。每天台前和台后都会收到大量网友们的提问，我们团队的每一个人都全心全意地为购房者答疑。虽然每个人的购房情况不一样，但是总有一些问题是具有普遍性的，背后有着有共同逻辑。我们每天会在《购房问答》中给大家分享一条买房的小经验，希望对您有所帮助！问：如何判断岛外新区的成长价值？答：1.地铁，2.城建，3.购物中心，4.大牌企业进驻▼01/15【问】 小五.CHOI：老师您好！现有建发中央天成123平三房一套， 2015年入手，因考虑几年后小孩上学，为解决学区问题，且离上班 地点近的话（湖滨南上班），应该再买一套总价低的读外国语，滨 东或者槟榔小两房，还是直接卖了置换大一点的学区房？感谢。【答】 龙森：祥店这个版块总体比较中庸，一方面没有好的规划利 好支撑，也没有城建地铁轨道辐射，更没有优质的学区资源，即便 建发的房子确实品质不错，但未来的升值空间和岛内很多版块相比 要弱一些。考虑到你在湖滨南上班，而且对于学区有要求，个人建议直接置换 一套能多外国语、滨东或者槟榔小的新一点的学区房。▼02/15【问】 james 沐：老师你好！我在岛内磐基酒店旁边有一套110平的 两居室，想卖掉换购集美世茂璀璨天城带装修的三居室，请问老师 这个想法是否可以行。谢谢！【答】 龙森：如果不是因为有更大的居住空间需求而想将两室置换 为三室的话，个人暂时是不建议这种置换的。一方面这样的置换容 易影响生活品质，毕竟岛内的生活配套更完备、更方便；另外一方 面，磐基区域有地铁1号线经过，2-3年内还有一波不错的升值空间 ，现在置换的成本会更高。因此，建议目前先不要置换，2-3年地铁 1号线通车升值之后再进行置换。▼03/15【问】 小王：你好，最近想投资翔安区政府附近，离地铁口近点的 房子，哪个小区三五年内升值空间大些，总价200万左右选新盘好还 是二手好？三号地铁有区政府站吗？谢谢！【答】 龙森：首先先来说说地铁的问题，翔安三号线没有经过翔安 区政府，在洋塘那就直接拐弯到大嶝岛机场那，不过远期的5号线规 划有区政府站点，7号线也经过区政府腹地（宋坂和造店）按照你的要求，新房的话目前只有首开领翔上郡可选，他离未来的 区政府站以及造店站都不远，具有不错的升值空间。二手房的话， 可选择的余地比较多，宝嘉誉峰、美地雅登、汇景新城可重点考虑 。 ▼04/15【问】 小情绪：老师们好，你们的购房问答我是每期必看，个人有个问题想听听你们的意见：我在海沧万科城有套两房，中介给的价格是250万左右，想换3房，不知是换岛内旧的学区房好还是海沧生活区的学区房好呢？现在是换房的好时机？如果是换海沧生活区的房子，老师有什么好推荐的小区吗？能兼顾学区和地铁就最好了。【答】 谢康：1、目前250万的总价预算想要在岛内买到好的学区房（还是3房）已经很难了，如果有也是房龄较老的湖里老城板块二手房，个人建议不如选择海沧生活区内房龄较新的二手房，学区不一定比岛内这些老旧学区房差，居住舒适性也有保证。2、如果要换房，则不需要考虑过多的时机问题，如果你目前持有的房产涨价了，相应的你打算入手的房产也会涨价，换房要注意尽量缩短时间差（买房与卖房要同步进行）。3、如置换到海沧生活区，个人建议你考虑湖景华庭（小学划片省重点延奎小学，距离最近地铁站约500米），海投天成（厦门外国语学校海沧附属学校，距离最近地铁站约50米），这两个楼盘学区优势明显，离地铁2号线卢坑站也不远，片区居住氛围浓厚，升值前景也是很可观的。▼05/15【问】 Young：老师好 想购翔安隧道口半岛祥湾二手房 单价约26000，前期已涨不少 但近期附近有拍地消息，且3、4号线已动工，担心下半年会再涨，现在出手合适吗？【答】 谢康：经过上半年的几轮涨幅，目前厦门房价已处高位，不少片区房价也基本“到顶”，明发半岛祥湾目前二手房价在2.3万至2.7万之间，如你以自住为目的，2.6万这个价格是可以入手的。近期翔安确实有多块土地将要出让，不过受土拍“限价”等传闻的影响，翔安拍出高价地的可能性已经很小，这对后期房价的拉伸作用相对有限。另外地铁3、4号线与该楼盘的距离在1.5公里左右，未来受地铁影响相对较小。综合分析，翔安整体房价短期内出现“暴涨”的可能性微乎其微，即使会上涨，也是借助市场大环境的利好，中短期内小幅微涨仍然是市场的常态。▼06/15【问】 凯迪：各位老师好，每天看这个板块受益匪浅，也学到了不少知识，不过事情到了自己这就很难抉择，望指教一二！我现在在岛内湖里水上乐园附近小区有一套大三房不过是顶楼且没有电梯，96年的房子，户型不错，南北通透前后双阳台，这边配套也不错，将来离塘边或湖里大道的地铁也不算远，学校在湖里区也不错，打算置换到岛外提高居住舒适度另外上班也方便些，但目前看起来有价无市，安居客均价在30000加，目前看房的出价在26000到27000之间，个人觉得有点低了，虽然房子旧一些但这价格比岛外一些很一般的地段还低觉得不可思议，您觉得这种价格果断置换还是看缘分等合适的买家？【答】 谢康：1、不可否认，湖里老城板块的二手房价升值空间与速度确实是低于岛外新城核心板块的，随着时间的推移，这个差距还会继续拉大，如果要换房，建议还是尽早入手。2、以湖里水上乐园对面的万景花园为例，当前该楼盘二手房价在2.8万至3.4万之间，虽然片区未来有地铁1号、3号线的优势，但短期内房价上涨的空间相对有限。2.6万至2.7万的单价会略低于片区行情价，不过考虑到你持有的房产是在顶层、面积较大、产权年限也有一定缩水，价格确实不会卖到太高。如你打算置换的房源已挑选好，只要价格合适，个人建议你还是尽量缩短换房时间差（即买房与卖房同时进行），这样可以缩小换房成本。▼07/15【问】 Jennifer _global brothers：王培老师你好，给您写了三次留言，都没有得到回复，可能没被选中，上个月刚卖了唯一的一套老房子，孩子开学上中班，考虑一步到位资金有困难，想先做个投资，想先做1年左右的投资，首付30%接受100万左右，总价250万，海沧生活区二手房99年的配套齐全就，学校是延奎，未来2号线利好，北站二手房，周边配套不行，明年有1号线利好，翔安新店二手房，配套是短板，近期有土拍利好!请您给做个分析买哪区域合适?感谢， 另外，如果选翔安，美地雅登和联合博学园哪个楼盘会获得较大回报率?博学园的派位小学很一般。【答】 王培：投资型和自住型买房的参考因素不同，自住看交通、学校、商业，投资看地段、城建 、土拍，你的目标很明确做1年左右短期的投资， 海沧生活区、北站、新店三个片区谁的短 线升值潜力大。地段：北站距离岛内最远，海沧生活区和翔安新店进岛的距离差不多；土拍 ：接下来，翔安新店有2块地拟拍，翔安南部新城有6块地拟拍，海沧生活区没有地块拟拍，北站没有拟拍地块；城建：北站有地铁1号线，海沧生活区毗邻地铁2号线，新店靠 近地铁3号线。新店凭借突出的土拍优势和近岛距离，在短期内投资潜力最大，接下来翔安拟 拍地块楼面价基本在2.2万/平以上。美地雅登小学是念外国语分校，联合博学园读洪前小学，美地雅登的学校确实好很多，如果 从自住来看肯定会选择美地雅登。再从短线投资来看，联合博学园距离岛内的距离更近；联 合博学园距离地铁3号线1个公交站的距离，美地雅登距离3号线3个公交站的距离；两个楼盘方圆1公里的范围内都有拟拍的住宅用地。联合博学园在地段、城建方面更占优势。还要提醒的是，既然这套房子是用作投资，联合博学园89平可以用到140平4房，高附赠面积的房子在二手房市场更具溢价空间。因此，建议短线投资联合博学园，孩子准备上小学了再换更好的学区房。▼08/15【问】 吉祥如意：各位老师好：想买同安中海万锦熙岸，一套88平的，每平2万3千多，老师帮忙分析一下，纯投资，现在入手可行吗，如果买的话，应该持有几年再卖为好？【答】 王培：建议中海万锦熙岸刚需自住或以中长线投资为前提的自住，不建议2-3年左右的短线纯投资。从自住的角度来说，这个项目毗邻BRT交通便利，附近也有公交车站，商业、学校的配套 都有，2.3万/平还带精装修，对于刚需购房者来说是性价比非常高的项目。从投资的角度来看，该楼盘距离岛内有一定距离，地段不具有升值潜力；周边没有拟拍商住用地，而是大量的二手房和次新房；最大的投资增值可能性依托于地铁4号线，就在万锦熙岸的家门口，但是该线路不是直接进岛而是环线，且建设的周期还有5年左右的时间，因此，投资要看中长线，地铁建成后会带来一波不错的涨幅，短期内大幅增值的可能性不大。▼09/15【问】 葵花种籽：你好，请问长荣花园的套房现在单价只要18000左右，周围的保利都三万了，为什么价格差这么多，长荣可以入手吗？【答】 王培：二手房的价格会低于同片区的新房的价格，您的问题应该是，为何会差这么多？1.保利 叁仟栋是同安地王，楼面价达万元/平，带精装修且有附赠面积，因此刚入市的价格就高达了 1.8万/平。2.一个楼盘第一期开盘的价格肯定是最低的，越往后开盘的价格就会越来越高， 因此，第一次保利叁仟栋开盘的1.8万/平只是起步价，越往后推价格就越高。3.长荣花园是 二手房，二手房的定价一个是要看周边楼盘的价格，另一个是要看这个区域二手房的租售情 况，长荣花园所在区域二手房的租售价格是偏低的。4.厦门的优质的地铁房、海景房、学区 房属于上升通道的房产，保利叁仟栋有一线海景资源，而长荣花园不属于这三类房产中的一 种。因此，一个楼盘处于价格的高速增长期，一个楼盘处于租售价格的停滞期，造成的落差 会加大。长荣花园是否可入手？从投资的角度来看，是不建议的，片区发展饱和，楼盘遍布，没有发 展储备用地，周边大面积的城中村拆迁困难，新增住宅用地出让的概率极小，就连地铁4号线 也直接绕过该片区。从居住的角度来看，这个楼盘最大的优势就是价格便宜，不知道你是否一定要在同安买房，否则可综合考虑其他楼盘，同等价位的还有集美的联发欣悦湾、龙湖嘉誉，翔安的特房锦绣翔安。▼10/15【问】 影子29：首付100万，总价在250万之内，选哪里房子投资空间更大，有人推荐集美凤凰花城跟首开领翔上郡两个价格都差不多，前者20300后者21000价格二手房，哪个更合适投资？【答】 鹏煌：从地段上看，凤凰花城紧临集美杏前路，位于集美五大居住区之一的中亚城居住片区内；首开领翔上郡位于翔安区政府斜对面，这两个楼盘交通相对便利，进岛也方便。从居住环境来说，凤凰花城周边配套成熟，项目自带商业综合体，但还存在着不少工厂；首开领翔上郡周边有汇景购物中心，各项配套也是比较完善，在翔安区来说性价比也挺高，但周边还存在不少农田。总体来说，这两个楼盘的居住属性大于投资属性，建议你多比较户型、物业等做出自己的选择。▼11/15【问】 寒冰：老师您好，我想购买体育中心片区的房子，目前看中了金桥园和米兰春天这两个小区，金桥园比米兰春天房龄老了几年，但是小区环境好，基本没租户，米兰春天比较新，楼层高，能看湖，但是把房子分隔租户很多，感觉人员比较杂，该怎么选？两个小区都是电梯房。【答】 鹏煌：这两个楼盘紧挨在一起，可以共享不少周边配套，不过在位置上米兰春天占据了比较大的优势，景观上会比较好。从自住舒适性来说，由于米兰春天为高层楼盘，住户较多，导致人员交杂，而金桥园为洋房级楼盘，本身楼层不高，住户少，居住属性较为纯粹，个人会更倾向于选择金桥园。▼12/15【问】 桥：黄老师，您好，想买房，我是厦门户口集体户，手上钱不多，只能考虑灌口和同安，请问老师买那里比较好，小孩现在一周多，幼儿园、小学都要考虑进去。【答】 鹏煌：根据你的情况，灌口目前可以说是厦门房价洼地，如果资金有限的话，可以选择乐活小镇，资金充裕的话可以考虑双桥明珠，不管选哪个楼盘，这边都能满足你小孩的教育需求，幼儿园有灌口中心幼儿园，小学有实验小学集美分校；如果你想选择同安的话，建议选择同安老城区，那边楼盘众多，从高端到刚需都有，而且教育配套也好，建议根据你自己的资金选择。▼13/15【问】 Simple：老师你好，我有套特房五缘新座的房子，140多平，有人出价5万，仅仅从增值的角度看，是否可以考虑卖掉？谢谢【答】 晓琳：特房五缘新座房龄较新，周边有乐购商场、BRT站，生活便利，未来还有地铁2号线五缘湾站，距离2-3公里左右。地铁通车后仍有不错的升值空间。而且五缘湾片区规划是高端生活居住区，片区内汇集众多品牌房企，未来几年随着周边众多楼盘交房入住，片区整体入住率也会提高。目前五缘湾片区处于整体升值阶段，5万的价格是低于市场行情的，从升值空间最大化的角度考虑，建议继续持有一段时间。▼14/15【问】 美眉和元宝：您好！我想买套岛外单身公寓自住，首付25万左右，可月供5000。首套房，公积金贷款。在杏林湾上班，麻烦从交通，升值空间上推荐一下。谢谢【答】 晓琳：买集美单身公寓首付25万是远远不够的，建议你增加预算。按50平，每平两万八来算，总价140万。虽然你是首套房，但二手房的首付较高，在4.5-5成，这么算首付要准备60万左右。在杏林湾上班的话推荐莲花新城、禹洲中央海岸、中航城C区（约65-70平左右），莲花新城和中航城都在地铁口，地铁通车后有不错的升值空间，且周边是市民公园、集美湖，居住环境相对较好。中央海岸在杏林桥头，进出岛交通也很便利。▼15/15【问】 琴心：请教老师，三年前投资翔安美地亚登车位7个，现已增值将近80%。是继续持有还是卖掉换置房产投资？（当时如果投资房产，增值更高）车位以后会征房产税吗？请老师给予建议，不胜感激。【答】 晓琳：车位增值到80%，可以说已经基本到顶，后期升值空间有限。如果自己没有需求，建议全部卖掉投资房产，从回报率来看，房产增值空间更大。以目前单个车位15万至18万的总价来算，卖掉7个车位可获得约120万的资金，如果用于首付，岛外集美、海沧新城的二手房可以考虑，建议选择地铁沿线或有学区资源的房源，其升值前景是很可观的。至于车位增收房产税，目前没有任何消息传出，房产增收房产税的可能性已经很低，何况是车位。 听说点ZAN的，买房更顺心哦至于你信不信，反正我信了